Pourquoi adhérer à l’Ascop-Ehpad ?


En adhérant à l’Ascop-Ehpad :

  • vous rejoignez un mouvement engagé auprès des pouvoirs publics et des parties prenantes à donner plus de transparence au secteur des Ehpad
  • vous donnez du sens à votre investissement citoyen
  • vous bénéficiez d’informations, de conseils, mais aussi du soutien et de l’expertise de ses membres pour que votre propre copropriété soit mieux armée dans sa relation avec l’exploitant.
  • vous contribuez à renforcer l’Ascop-Ehpad et son action : plus nous serons nombreux, plus nous serons écoutés.

Voici les 4 principaux domaines d’action de l’Ascop-Ehpad, dans lesquels vous serez soutenu en tant qu’adhérent :

Le bail


Le problème : nous constatons que chaque fois que l’exploitant propose un renouvellement de bail, il est assorti d’une proposition de baisse du loyer très importante et d’une durée non ferme (3-6-9).

Nous constatons également que pour certaines résidences, aucune proposition de renouvellement de bail n’est formulée, ce qui laisse les investisseurs face à une situation de relative précarité (au mieux un bail en triennalité 3-6-9) alors que ce type d’investissement se conçoit sur une durée de minimum 25 années.

Notre action : enrichir le bail type de nouvelles clauses liées à l’évolution législative, mais aussi sur des thèmes qui apparaissent nécessaires.

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Les travaux 606


Le problème : La majorité des gros travaux d’entretien du bâtiment dont vous êtes copropriétaires (ceux que l’on classe sous l’appellation des travaux relatifs à l’article 606 du code civil) doivent être réalisés à la charge de l'exploitant : c’est ce que la grande majorité des baux des diverses résidences que nous aidons stipule, pour la première période du bail.

Et pourtant, on s’aperçoit qu’ils ne sont réalisés que dans certains cas. Et lorsque nous posons la question à nos interlocuteurs chez DomusVi, ils nous répondent : « nous respecterons nos obligations, que ce soit pendant la durée du bail, ou à sa fin. »

Notre action : inciter à faire réaliser un audit technique des bâtiments, ains qu’informer sur les lois 605 et 606 concernant la responsabilité.

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Les Assemblées générales et relations avec le syndic


Le problème : dans la grande majorité des cas, les baux initiaux ont été signés avec une proposition du preneur (locataire) qui consiste à ce qu’il se charge d’assurer le rôle de syndic en contrepartie de la gratuité de ce service. Ceci semble à tous, lors de l’acquisition, représenter une belle économie.

Mais c’est la responsabilité du conseil syndical (via le syndic qu’il doit choisir) de suivre et assurer pour le compte de l’assemblée des copropriétaires l’entretien des parties communes et le bon fonctionnement des éventuels équipements communs.

Nous considérons que nous ne devons pas abandonner à l’exploitant cette responsabilité, car cela le place dans une situation parfois contradictoire car il raisonnera tantôt en tant qu’exploitant pour lui-même, tantôt en tant que syndic pour la copropriété. Nous ne pouvons pas nous permettre ce conflit qui peut conduire à négliger l’entretien de notre immeuble.

Notre mission : informer, conseiller et accompagner les Référents dans la constitution d’un Conseil Syndical.

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Les congés


La pire des situations pour les copropriétaires de lot(s) dans un EHPAD est celle où l’Exploitant donne un congé, qu’il décide d’abandonner la résidence, ce qui est légalement possible en respectant les données du bail commercial qui le lie aux copropriétaires.

La vie d’un EHPAD commence par une autorisation d’exploitation fournie par l’ARS à l’exploitant de l’EHPAD.

En cas de congé, dans la plupart des cas, l’exploitant transfère son autorisation d’exploitation et ses résidents dans une résidence neuve, avec l’accord de l’ARS.

En conséquence, la résidence ne peut plus être exploitée en tant qu’EHPAD, ce pour quoi elle a été constituée ; le bâtiment devient vide, les loyers ne seront plus versés, et il faudra sécuriser les installations pour éviter les squats. La perte de valeur pour les copropriétaires est très importante, liée à la complexité à retrouver un nouvel usage pour cet immeuble.

Il faudra trouver une nouvelle vie à ce bâtiment, soit par sa vente à un prix souvent très réduit par rapport au coût d’acquisition initial, soit en lui trouvant un autre type d’utilisation.

Une réutilisation est souvent difficile, coûteuse en termes de remise à niveau et travaux spécifiques, elle dépend du besoin du marché local, et s’avère donc dans tous les cas comme un chalenge long et complexe, qui se solde obligatoirement par une forte baisse de rentabilité. Le pire des scénarios est l’impossibilité de réutilisation ou de vente, avec perte de tout revenu, et des charges persistantes (assurance, gardiennage, taxe foncière, …).

Ces événements se sont produits fréquemment depuis plusieurs années et l’on dénombre, pour l’un des grands exploitants, plus d’une quinzaine de résidences fermées en France, ou sous le coup d’un congé signifié officiellement ou annoncé pour les 2 ou 3 prochaines années.
Le constat : très peu de revente ou de reprise d’une nouvelle activité.

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Réservé aux adhérents à jour de leur cotisation,  l’extranet de l’Association est un outil complet et régulièrement mis à jour, qui comporte notamment :

  • des informations pratiques sur votre résidence (liste du conseil syndical, coordonnées du syndic et de votre Référent Ascop-Ehpad),
  • des informations générales sur le bail,
  • des informations sur la taxe sur les ordures ménagères,
  • des informations sur les travaux à l’article 605 et 606,
  • Les assurances indispensables et les assurances optionnelles.

EN SAVOIR +

Nos actions


Principales actions réalisées


Dès la création de l’Ascop-Ehpad, le premier chantier a consisté à sensibiliser chaque résidence à la nécessité de fédérer ses copropriétaires afin :

  • d’être plus nombreux à connaître et suivre les réalités / événements relatifs à leur résidence,
  • de pouvoir échanger et adopter des positions communes sur les éventuelles décisions collectives à prendre lors des Assemblées Générales ou des négociations avec les Exploitants.

Cette indispensable fédération de chaque « résidence » reste encore à parfaire dans certaines d’entre-elles.

Dans le même temps, l’Ascop-Ehpad a incité – et incite toujours – les assemblées de copropriétaires à connaître l’état d’entretien et de « bonne santé » de leur immeuble. Cela peut notamment se faire par voie de visite dans la résidence, voire d’expertise technique par des sociétés spécialisées. Nota bene : c’est bien sûr également au travers du syndic que cette maîtrise doit s’opérer.

Dans la mesure où un certain nombre de résidences a reçu une offre de renouvellement de bail, l’Ascop-Ehpad a développé avec ses cabinets d’avocats partenaires un bail-type qui commence à être agréé par les Exploitants pour utilisation lors de tout renouvellement de bail à venir.

Enfin, de très nombreux conseils et informations ont été fournis, à titre individuel et/ou via les référents.

Principales actions en cours


  • Rechercher et fédérer un plus grand nombre d’adhérents dans les résidences déjà présentes dans l’association.
  • Rechercher des adhérents dans les résidences non fédérées à date.
  • Enrichir le bail type de nouvelles clauses liées à l’évolution législative, mais aussi sur des thèmes qui apparaissent nécessaires au fur et à mesure de notre relation avec les Exploitants.

  • Valider avec l’exploitant le périmètre exact des assurances souscrites par celui-ci dont bénéficient les copropriétaires relativement à la copropriété, à ses responsabilités civiles, à l’assurance PNO/CNO…
  • Favoriser la reprise des négociations relatives au renouvellement des baux qui sont fortement ralenties depuis 2 ans.
  • Rechercher des solutions dans les cas, dramatiques, où DomusVi donne un congé à une résidence, laissant les copropriétaires sans loyer et propriétaires d’un bien immobilier très fortement déprécié car sans possibilité de reprise dans le même type d’activité, et dont l’entretien a parfois été insuffisamment effectué par DomusVi.

Quelques chiffres


Cliquez sur les cartes pour en savoir +

3.000

adhérents

La mise en place d’actions de prospection a permis de recruter 500 nouveaux Adhérents en 6 mois. L’ouverture à d’autres exploitants favorisera un développement exponentiel de l’Association, et donc de sa représentatitivité.

50

Montant de la cotisation annuelle 2023

permettant de bénéficier de conseils et d’accompagnements, mais également de tarifs préférentiels dans les différentes actions juridiques de groupes.

12

ans d'expérience

L’Association a été créée en 2010

100%

de jugements favorables en référés

Le jugement des procédures en référé concernant la remise en cause des indexations de loyers est en faveur des copropriétaires dans 100 % des cas.

360

résidences représentées

L’Ascop-Ehpad est représentée par des Adhérents dans 360 résidences en France

100%

de jugements favorables en appel

Les Adhérents de l’Ascop-Ehpad sont accompagnés par un des trois Cabinets d’avocats experts avec lesquels l’Ascop-Ehpad a négocié des accords tarifaires pour les actions collectives

Objectif 5.000

Objectif du nombre d’Adhérents à fin 2023

25

bénévoles

actuellement répartis dans 10 groupes d’expertises au service des Adhérents

Témoignages


Daniel P.

Pour 50 € de cotisation annuelle, je bénéficie du conseil et de l’accompagnement des experts spécialisés depuis plus de 10 ans dans la relation entre exploitants et copropriétaires de chambres d’ehpad.

Valérie D.

Je suis fière de rejoindre une communauté forte de 3.000 adhérents déterminés à défendre leurs intérêts et le bien-être de nos aînés

Philippe R.

Le site Internet de l’ASCOP est un outil très complet et actualisé en permanence me permettant de piloter la gestion de mes investissements et de toutes les particularités (travaux, bail, réglementation, …)

Lucie R.

J’étais totalement désemparée lorsque j’ai reçu le courrier de mon exploitant qui remettait en cause le montant de mes loyers. J’ai rejoint l’Ascop-Ehpad et je me sens rassurée.

Graziella P.

J’ai adhéré à l’Ascop-Ehpad en 2020 pour m’opposer à la décision d’un exploitant de baisser drastiquement les loyers de certains copropriétaires d’une résidence dont je suis devenue immédiatement la référente. Cette annonce m’avait fait l’effet d’un éclair dans un ciel serein. Je profitais de ma retraite dans l’insouciance de penser que mes investissements en Ehpad me permettaient d’envisager une certaine sécurité matérielle. J’ai pris conscience que ce genre de décisions aléatoires menaçait mon projet de vie et j’ai décidé de m’impliquer dans la défense de mon patrimoine.

Il est essentiel de se fédérer dans une telle situation pour être plus fort et ne pas rester isolé. Grâce à l’Ascop-Ehpad et ses groupes d’experts qui m’accompagnent dans ma mission de référente par leurs connaissances approfondies des sujets et par leurs relations constructives avec de nombreux professionnels du secteur, nous avons formé un groupe de copropriétaires uni et solidaire qui a gagné d’importantes batailles juridiques dans la procédure encore en cours, qui a mis en place un syndic dont la résidence était dépourvue depuis de nombreuses années, ainsi qu’un conseil syndical de copropriétaires afin d’assurer le contrôle de l’administration de la résidence et y être une force de proposition.

Avec le recul, je constate que la mission de référent est à la portée de tous. Aucune compétence spécifique n’est nécessaire à ce poste, juste quelques méthodes basiques de travail et d’organisation, de la motivation, curiosité, bonne volonté, rigueur, souci du détail et confidentialité. Ma culture dans le domaine, je l’acquiers sur le tas, au contact des copropriétaires qui partagent leurs informations et connaissances précieuses, leurs expériences vécues, quelquefois dramatiques dans le cas de résidences mises en congé, au contact des membres du Bureau de l’Association et leurs experts toujours disponibles. C’est une tâche enrichissante car j’en tire beaucoup de leçons alors que je n’y consacre que peu de temps par mois. J’encourage les adhérents à se proposer pour ce poste et à participer aux groupes de travail et de réflexion.

Forte de cette expérience, je suis aujourd’hui référente et membre du Conseil Syndical dans trois résidences. Avec la coopération des copropriétaires nous avançons dans le sens d’une prise de conscience des problématiques liées à nos résidences en Ehpad : administration, entretien, travaux, législations, litiges…, de nos responsabilités et des actions à mettre en œuvre.

Car si ce placement a été réalisé pour me garantir un complément de revenus, c’est aussi un investissement immobilier qui contribue à une mission d’intérêt général. C’est pourquoi je soutiens l’action de l’Association dans son projet de défendre nos investissements en faveur du Bien-viellir de nos ainés et celui d’amener les copropriétaires-épargnants au rôle de protagonistes dans ce secteur par un rééquilibre indispensable des relations entre toutes les parties prenantes.

Organisation - Découvrez notre équipe


L’Ascop-Ehpad, c’est 25 bénévoles et un délégué permanent engagés pour la pérennité des investissements en Ehpad et la transparence de leur fonctionnement.

Didier Riebel

Président

Philippe Rèbre

Vice-Président / Secrétaire

Norbert Fouques

Trésorier

Communication et Lobbying

De manière générale, nous chercherons à gagner en visibilité, à mieux faire connaître au grand public et aux décideurs le rôle des copropriétaires épargnants dans l’économie des EPHAD et dans leur développement, avec pour objectif final un rééquilibrage des relations entre les trois acteurs : Etat (sous ses différentes formes), Exploitants, Copropriétaires.

Ainsi, profitant de la fenêtre d’opportunité ouverte par le dossier Orpéa, le Bureau a lancé une campagne de communication auprès des media et des décideurs (élus et administration). Notre premier objectif est de faire connaître le rôle que nous jouons et les problèmes auxquels nous sommes confrontés (pression à la baisse des loyers, durée des baux, congés). Cette première étape est suivie par une campagne de « lobbying », avec pour objectif à moyen terme une évolution de la législation permettant d’améliorer notre situation sur les principaux domaines à risque pour nous : nature et durée des baux, contrôle des travaux de maintenance/mise aux normes, arrêts et transferts d’exploitation.
 Ce projet majeur pour l’association est mené par Didier Riebel, avec le support de Patrick Bachelet.

Communication (interne et externe)

De manière générale, l’association renforcera fortement et de façon permanente sa communication, interne et externe. Un nouveau nom et une nouvelle identité visuelle seront annoncés prochainement, suivis d’une refonte du site internet et de la mise en place d’une présence/animation sur les réseaux sociaux. Ce travail est sous la responsabilité de Patrick Bachelet.

Nouveaux exploitants

L’association va s’ouvrir progressivement à l’adhésion de copropriétaires chez d’autres exploitants que DomusVi. Cela devrait s’accélérer avec les sujets dans les media aujourd’hui et avec notre campagne de communication qui démarre. Un groupe projet a déjà travaillé et présenté ses enseignements. Il est en pause pour le moment. Il sera réactivé, avec un leader qui reste à trouver.

Baux/Loyers/Litiges

Ce groupe concerne les différents sujets liés aux baux commerciaux et à l’évolution des loyers (clauses d’indexation et renégociations). Valérie Dufour continuera à traiter ces sujets, notamment dans le cadre des litiges en cours avec DomusVi, pour lesquels elle assurera la coordination avec les avocats mandatés par l’association. Elle sera secondée par Michel Guignier.
Conseils syndicaux/Travaux/Taxes foncières

Ce groupe fournira une assistance aux résidences pour la mise en place d’un conseil syndical et d’un syndic indépendant de DomusVi. Ceci est une condition indispensable pour une meilleure visibilité, notamment pour le contrôle et le suivi des travaux d’entretien et de maintenance à effectuer dans les résidences. Il sera animé par Jean-Pierre Gay.

Trésorerie / Assurances

Sabine Rey

Congés

Ce groupe, dont le leader reste à nommer, a pour but de conseiller les résidences impactées par un congé ou à risque de l’être. Il pourra mettre à leur disposition la base d’expérience acquise sur ce sujet (outils de négociation, options à poursuivre, recherche d’acheteurs potentiels, etc.) ainsi que la coordination avec les conseils juridiques spécialisés.

Recrutement Adhérents

Des appels à candidatures au dernier trimestre 2021 ont permis de recruter de nouveaux membres, de nouveaux référents et des personnes prêtes à rejoindre les Groupes ou le Bureau. Augmenter le nombre d’adhérents est fondamental pour améliorer notre représentativité et ainsi donner du poids à notre association. Ce travail sera poursuivi fortement sous la responsabilité de Philippe Rèbre.

Animation Référents

Le réseau des Référents est une force sous-exploitée. Pour le développer et en tirer la quintessence, Michel Rochegude s’est porté volontaire pour l’encadrer et l’animer.

En adhérant et en devenant membre de l’Ascop-Ehpad, vous serez comme nous tous moins seul et démuni face aux lourdes contraintes afférentes à votre bien.

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